据不完全统计，在互联网的一分钟内，谷歌约收到了380万次搜索，约450万个视频在YouTube上被观看，约99.7万美元在网上花费。持续的数字化、远程工作的采用、社交媒体的发展、物联网和电子商务的兴起都增加了对数据中心的需求。
　　
　　全球移动数据流量在2019年增长了49%，预计到2025年将以每年32%的速度增长，届时普通人每天将与智能设备交互约5,000次。数据现在形成了现有的最具移动性的商品，“隐形”数据中心现已成为我们在网上进行的每次点击、滑动背后不可或缺的支柱。
　　
　　数据中心在2020年为欧洲带来了701兆瓦的使用量，而数据中心也正助推着全球经济的增长。
　　
　　云服务催生数据中心超大规模增长
　　
　　云服务是一个数据中心的大租户，如谷歌云、亚马逊网络服务和微软Azure——所有这些共同构成了专业市场的80%。他们在即插即用的基础上将其租赁和转租给金融机构、ISP（互联网服务提供商）和游戏公司，这样客户就不必忧心于采购软件或基础设施——某种程度上而言，这点与WeWork颇为相似。
　　
　　主要数据中心市场
　　
　　01欧洲市场
　　
　　欧洲数据市场正以前所未有的速度增长。到2019年，仅一级市场（如法兰克福、伦敦、阿姆斯特丹、巴黎和都柏林）的规模就增长了24%。在整2016年，总使用量为78兆瓦，之后在2020年第二季度，使用量已高达52兆瓦。
　　
　　例如，在伦敦，莱坊正经手处置价值超过8亿英镑/600兆瓦的数据中心开发站点，假设这些计划均能获得规划许可，那未来两年市场规模将再次翻倍。
　　
　　02中国市场
　　
　　在中国，2020年约有310万个机架，位居全球第二，主要市场分布在上海、北京、深圳-大湾区。2020年，数据中心已达300亿美元市值，连续8年生长速度超过20%，预计2021市值约350亿美元，2022为450亿美元。
　　
　　中国数据中心市场发展迅速，规模庞大。以上海为例，其拥有全球仅有的两个“千兆瓦”市场（总供应管道超过1,000兆瓦IT电力的数据中心市场）之一，另一个位于东京。
　　
　　而中国的市场监管相对严格，数据中心运营商已从城市层面到国家层面的数据中心授予许可证，让他们能够提供托管服务和转售带宽。2012年11月发布的《关于进一步规范IDC和ISP业务准入指南的通知》，再次允许提供商申请牌照。该指南列出了被许可人对资本、人力资源、数据中心空间、设施和技术能力的要求。大多数许可证是特定于省级的；很少有大型企业获得国家许可从事电信服务，包括云、数据中心、网络和带宽服务。
　　
　　根据政策，中国内地向中国港澳服务提供者开放内地数据中心业务，但需满足港资或澳资股权比例不超过50%。对于境外上市的境内企业，依据境内企业中外资股份比例判断。目前，我国并未向境外投资者开放数据中心业务与互联网资源协作服务，大多数外国投资者进入市场只是从纯粹的固定资产层或通过VIE结构进入运营层。
　　
　　对上海来说，上海数据中心市场尚未十分透明，信息受到管控。该行业在一个复杂的合作伙伴关系系统中运作，在这些系统中，实益所有权较难确定。国际公司只能通过与当地各方的合作关系进入市场。尽管如此，我们仍能够记录包括朝亚、GDS（与STT合作）、Chindata等国际进入者以及来自中国联通、中国电信、上海Athub、上海优谷和北京等国内运营商的重要市场活动。
　　
　　如今，上海的数据中心运营商被正式限制开发大型“定制化云计算数据中心”，这要求此类数据中心容纳的机柜数量需控制在3000到5000个。
　　
　　数据中心投资前景如何？
　　
　　数据中心和工业物流可能是真正从疫情期间受益的资产类别，考虑到在家工作时云应用电话会议的使用量成指数级增长、移动屏幕时间的增加以及周末的Netflix马拉松（netflix为网飞，相当于国内的腾讯和爱奇艺），这并不奇怪。
　　
　　微软和谷歌等公司（由于疫情使云应用程序的使用量增加了500%以上）认为，与疫情之前相比，当下数据中心的需求和使用量将至少增加200%。据悉，数据中心REIT的表现在过去六到七年中一直以同比10%左右的速度运行。
　　
　　此外，市场上有几笔值得注意的交易表明投资者的兴趣远未减弱，包括DigitalRealty以84亿美元的价格收购Interxion（有史以来最大的数据中心合并之一）。
　　
　　投资者如何进入数据中心行业？
　　
　　公司股权收购：鉴于我们在2020年的记录发现，现在主要市场缺乏可投资的股票。在有机会的情况下，大多数运营商都有非常好的后盾，因此不需要资本禁令来帮助进一步扩张，尤其是在投资者没有运营专业知识的情况下。但是，如果您愿意走在云计算的前端，那么布拉格、雅典和莫斯科都有不错的机会。
　　
　　对新管理团队的直接投资：我们看到了由高盛、KKR和GAWCapitalPartners支持的三个新数据中心开发平台的出现。鉴于这个市场本质上都是关于保护云端的，新运营实体的管理团队并不需要较大规模；这可能包括一位前云端数据员工，他知道云端正在向在哪个方向发展，还有一位房地产负责人，以及一位提供必要技术和经验的建设主管。
　　
　　开发和增值：我们在过去几年中看到了几种替代地产用途的交易，如果将数据中心考虑在内，这些地产将获得可观的溢价。并且考虑到政府对数据中心的兴趣，我们建议您对手头现有的地产重新考量，是否有靠近数据中心集群、变电站等相关的地产，能够用以改造并开发成数据中心。
　　
　　长期租金收入：由于大多数租约都是由大型国际工业开发商等持有，因此长期收入机会很少。但比如我们今年将推出两项资产，分别出租给全球主要托管服务提供商，期限分别为20年和23年，年租金指数均固定为2.5%。对此有兴趣的投资者也可与我们取得联系。
　　
　　风险评估
　　
　　在数据中心领域投资也伴随着一系列风险。
　　
　　当今托管市场面临的最大威胁之一是新资本不断进入该行业并导致减少8-10%的回报，通过削弱市场并在收购新的可行数据中心开发站点期间实现更高的前期资本部署。
　　
　　第二个风险是电力。所有一级市场的可用电力实际上都已耗尽，预计新连接（电网链接）只能在四到五年内予以交付。因此，运营商不得不寻求替代能源解决方案，例如太阳能、风能和天然气等。
　　
　　最后的风险是云端正构建自己的设施并以减少对托管运营商的依赖。这一现象已然发生，虽然它不会扼杀托管市场，因为云端不想承担他们自己的应用程序性能的责任，我们也十分希望看到略微放缓的使用率和实价租金的软化。
　　
　　尽管如此，目前依然有很多机会。
　　
　　编辑：Harris